Перевод в нежилой фонд

Перевод в нежилой фонд.

«Вечные вопросы».
 В настоящее время, бизнесу, стают интересны обыденные жилые квартиры, расположенные на первых этажах, в целях коммерческого использования данных объектов недвижимости. При всем этом собственнику грядущего «бизнес-помещения» нужно перевести такую квартиру из жилого фонда в нежилой.

В 2005 году вступил в силу Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ. Переводу жилых помещений в нежилой фонд, посвящена отдельная глава. «Глава 3. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение». Согласно Жилищному кодексу для перевода в нежилой фонд квартира обязана соответствовать определенным требованиям. А именно, перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается - ежели доступ к переводимому помещению неосуществим без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, либо отсутствует техническая возможность оборудовать таковой доступ к данному помещению. Ежели переводимое помещение является частью жилого помещения, или употребляется собственником данного помещения либо другим гражданином в качестве места неизменного проживания, также ежели право принадлежности на переводимое помещение обременено правами каких-то лиц. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается лишь в вариантах, ежели таковая квартира размещена на первом этаже указанного дома либо выше первого этажа, но помещения, расположенные конкретно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, ежели такое помещение не отвечает установленным требованиям либо отсутствует возможность обеспечить соответствие такового помещения установленным требованиям, или ежели право принадлежности на такое помещение обременено правами каких-то лиц. Ежели помещение не соответствует вышеуказанным требованиям, то это может послужить основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилой фонд (пп. 3 п.1 ст. 24 ЖК РФ). Жилищный кодекс закрепляет список документов, которые собственник жилого помещения либо уполномоченное им лицо должен предоставить в орган, уполномоченный осуществлять перевод из жилищного фонда в нежилой. Вот тут-то и начинается самое увлекательное! Из содержания статьи 23 ЖК РФ следует, что для перевода в нежилой фонд нужно предоставить последующие документы:

·         заявление о переводе помещения;

·         2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники либо засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

·          3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, ежели переводимое помещение является жилым, технический паспорт такового помещения);

·         4) поэтажный план дома, в каком находится переводимое помещение;

·         5) приготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (либо) перепланировки переводимого помещения (в случае, ежели переустройство и (либо) перепланировка требуются для обеспечения использования такового помещения в качестве жилого либо нежилого помещения).

Стоит сказать о том, что данный список является исчерпывающим, а, следовательно, требовать остальные документы, не считая указанных в п.2 статьи 23 ЖК РФ, орган, уполномоченный переводить помещения из жилого фонда в нежилой (орган местного самоуправления) не вправе (п.3 статьи 23 ЖК РФ). На практике часто складывается другая ситуация. К примеру, местные органы исполнительной власти требуют от владельцев «переводимых» помещений предоставить согласие на перевод от собственников квартир, примыкающих к переводимому помещению, либо, того ужаснее, требуют представить согласие всех собственников, живущих в доме. Не удивительно, что таковой подход навечно приостанавливает процесс перевода в нежилой фонд либо делает эту функцию невозможной.

Так, согласно ЖК РФ (п.1 статьи 23) и постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 31.08.2005 N 1272, функция перевода помещений в нежилой фонд перешла к администрациям районов Санкт-Петербурга. Жилищный кодекс описывает:

 что «жилищное законодательство состоит из реального Кодекса, принятых в согласовании с реальным Кодексом остальных федеральных законов. А также изданных в согласовании с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и других нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления» (п.2 статья 5 ЖК РФ). В свою очередь, органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные дела, в пределах собственных возможностей в согласовании с Жилищным кодексом, иными федеральными законами, другими нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и другими нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации (п.7 статья 5 ЖК РФ). Заметьте, в согласовании с ЖК РФ местные администрации должны принимать нормативно правовые акты! Таким образом, любые требования чиновников, со ссылкой на местный регламент, будь то согласование с собственниками либо наличие согласования ГИБДД по организации и обустройству автостоянки, являются неправомерными. В пт. 8 статьи 5 Жилищного кодекса предвидено, что «в случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и других нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и других нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям Жилищного кодекса используются положения Жилищного кодекса». Таким образом, при отказе в переводе в нежилой фонд, по основаниям, не предусмотренным жилищным законодательством, собственник имеет право обжаловать решение органа местного самоуправления в судебном порядке. Арбитражной практики в пользу собственников переводимых помещений довольно. Вот лишь отстаивать свои интересы в судебном порядке, обжалуя решения местных чиновников, выходит порою долго и дорого. Вопрос времени имеет принципиальное значение. Ведь определенная часть документации, нужной для утверждения проекта переустройства и (либо) перепланировки переводимого помещения, имеет ограниченный срок деяния.

Хотелось бы отметить, что отказать в переводе в нежилой фонд местные органы исполнительной власти могут лишь в вариантах, установленных законодательством (п.1 ст. 24 ЖК РФ).

Отказ допускается в случае:

·         непредставления определенных частью 2 статьи 23 Жилищного кодекса документов;

·          2) представления документов в ненадлежащий орган;

·         3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса критериев перевода помещения;

·          4) несоответствия проекта переустройства и (либо) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в переводе помещения обязано содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения. Решение об отказе в переводе помещения выдается либо направляется заявителю не позже чем через три рабочих дня со дня принятия такового решения и быть может обжаловано заявителем в судебном порядке. Перевод в нежилой фонд – процесс, который просит значимых как денежных, так и временных издержек.