Как обманывают недобросовестные риэлторы

Как обманывают недобросовестные риэлторы

Вас еще не обманывали риэлторы? Тогда вы пришли по адресу.

Как же они обманывают?

Вообще, риэлтор – специалист, который призван следить за тем, что бы при сделках с недвижимостью все происходило честно, и ни одна из сторон сделки не оказалась пострадавшей. Но так ли это на самом деле? Практика показывает, что далеко не всегда.

Обман может быть грубым, и, можно сказать, профессиональным. Начнем с грубого, поскольку с ним разобраться обычно проще всего.

 Грубый обман.

1. Ничтожный аванс. Или ложный аванс.

Такой аванс вы рискуете внести и, как уже видимо догадались, потерять, когда хотите купить квартиру. Что это такое?

 Юрист ответит вам, что аванс это вносимое покупателем материальное обеспечение его намеренья приобрести конкретную квартиру. Другими словами, оплата квартиры обычно происходит в два этапа. Первый этап наступает, когда вы нашли подходящую вам квартиру и сообщаете риэлтору продавца, что вы ее покупаете. Тогда вы слышите примерно такое предложение: «Вносите аванс. Тогда мы забронируем квартиру за вами и будем готовить сделку». И вы вносите. После чего долго и безуспешно ищите человека, который вам это сказал. Ну а второй этап оплаты, когда вы производите оплату всей стоимости квартиры и осуществляете сделку купли-продажи, в случае ложно внесенного аванса не наступает никогда.

Где вы прокололись? Вы внесли аванс не тому человеку. Обычно такие авансы и даже задатки берут маклеры, работающие отдельно от агентств. Агентство – юридическое лицо, оно имеет офис, и создать даже очень маленькое агентство недвижимости стоит дороже аванса даже за очень дорогую квартиру. Хотя известны и агентства, берущие неограниченное число авансов за одну и ту же недвижимость. Агентству выгодно: сделка одна, а авансов много. А судиться решаются далеко не все пострадавшие. Но в этом случае хотя бы один счастливец становится обладателем квартиры. Как правило, тот, который согласился на самый большой аванс.

2. Ложная сделка. На юридическом языке ничтожная сделка.

Что это такое понятно из названия. Только не думайте, что если вы когда-то покупали и продавали квартиру, вам это не грозит. Если вы в общих чертах знаете, как происходит оформление сделки, помните, что люди, обманывающие вас – профессионалы. Они знают эту процедуру намного лучше вас, а подделать нужный документ так, что бы вы его не отличили от настоящего, не составит особых проблем. Короче, здесь подделывается сама сделка. И тут возможны всякие разновидности: ложный продавец, ложный нотариус, ложное свидетельство о регистрации собственности и даже ложная квартира. В последнем случае на вас оформляется совсем не та квартира, которую вы смотрели. Просто хитроумные маклеры перевесили таблички с номерами квартир. А бывало, что и с номерами домов и даже названиями улиц. И все время, пока регистрируется право собственности, вы будете уверены, что один из переулков между Пречистенкой и Остоженкой называется 3-я Улица Капотни.

Просим извинения у жителей этой улицы, но стоимость квадратного метра на ней значительно отличается от стоимости, такого же метра в Барыковском или Мансуровском переулках. В чем, собственно, и будет заключаться ваша проблема.

Однако, не все так мрачно. Действующие риэлторы и риэлтерские агентства сейчас такими вещами уже почти не занимаются. Маклеры дорожат репутацией; агентства, даже очень крупные, как правило, тоже. Поэтому все вышеизложенное обычно творят не риэлторы, а мошенники. Тем более что недобросовестный риэлтор может «заработать» намного больше.

Почему? Несмотря на всю хитроумность и изобретательность, это все же грубые обманы. То есть обманы, при которых вы чувствуете себя однозначно кинутым на ту или иную сумму с несколькими нулями. А о профессиональном риэлтерском обмане вы можете не узнать никогда. Поэтому творить такие обманы безопаснее. Да и доход более стабильный.

Профессиональный обман.

Наиболее распространенны сейчас следующие:

Способ №1.

Вы ищите квартиру. Находите. Но ваш риэлтор просто не говорит вам истинную цену. Но квартира вам подошла, и Вы вносите аванс. Но, то факт, что в вашем договоре с агентством стоит одна цена, а агентство вносит аванс по другой, на несколько тысяч меньшей, так и останется для вас тайной. Обычно по взаимному соглашению с агентством продавца. Наша практика говорит, что около трети риэлторов пытаются таким образом скрыть истинную цену сделки. А в том случае, если продавец и покупатель, не смотря на строгий запрет агента говорить о цене, все же, совместными усилиями выяснили правду, валят, лишние тысячи долларов, на представителей противоположной стороны. Понимаете, говорят они вам, иначе не состоялась бы сделка.

Увы, иногда они говорят правду. Бывает, что представитель покупателя грозит расстроить сделку, если не получит определенной суммы, тогда даже если интересы покупателя представляют правильные и честные риэлторы, они вынуждены закрыть глаза на обман покупателя. Впрочем, он сам нанял таких риэлторов, а свою голову, как говориться, не приставишь.

Смотрите способ № 1.

Если сделка альтернативная, то есть, если вы покупаете не свободную квартиру. А квартиру, жители которой покупают себе взамен другую. Т.н. альтернативную квартиру, цена может вырасти и в процессе подготовки сделки. Такое, впрочем, часто происходит без чьего либо корыстного умысла, если альтернативную квартиру действительно не удается подобрать. Особенно часто это происходит, когда рынок находится на этапе роста цен. Поэтому определить, обманывают вас или нет, вам будет не просто.

Способ №2.

Вы покупаете квартиру. Вы знаете ее цену, и она вам нравиться. Отлично, говорит вам риэлтор и якобы вступает в длинные переговоры, а продавцом. В результате которых вырастает цена. Почему?

Способ №3.
Вы покупаете квартиру. Обратились в агентство, внесли аванс за предстоящую работу по подбору квартиры и регистрации сделки. И тишина. Или вам предлагают не то, что нужно. Вы ругаетесь, отказываетесь от такого сервиса, и… теряете деньги. Или вынуждены его терпеть. В результате чего, можете потерять еще больше.
От таких вещей, кстати, можно и нужно уберечься. Конечно, профессиональный риэлтор будет с вами работать без аванса только в том случае, если вы обратились к нему не в первый раз и не скупитесь при расчетах. Но вываливать с ходу людям, которых вы нашли по рекламе, сумму равную авансу за нужную вам квартиру, можно только, если вы готовы ее подарить. У этих людей просто не будет стимула с вами работать.

Способ №4.
Вы покупаете квартиру. И вот одна из квартир вам вроде понравилась. Хороший ремонт, удачная планировка, но вот подъезд какой-то убитый и запах из подвала такой же как из мусорного бака. Короче, вы задумались.
И что, вы полагаете, риэлтор продавца, который хочет слупить за эту недвижимость нехилую цену, об этом не задумался? Да он просто обязан это сделать. И вот он звонит вашему риэлтору и обещает вознаграждение за то, что тот уговорит вас купить сию недвижимость.
 - А что, - говорит ваш риэлтор при очередной встрече, - А та квартира, на самом деле, очень даже неплоха. Мы такую же продали на двадцать тысяч дороже. Вот только вряд ли они нам ее просто так отдадут….
В общем, риэлтор не первый день работает с людьми, и знает, что сказать в таком случае именно вам. Что бы вы поверили.

Способ №5.
Вы продаете квартиру. Да, действительно, а то, правда, все покупаете, да покупаете. Что бы купить, как правило, сначала нужно что-то продать.
Вы пришли в агентство, заключили договор, внесли предоплату, отдали документы…. И ждете, ждете, ждете. Проходит месяц.
 - Ваша квартира по такой цене не продается, - говорят вам.
Вы снижаете цену, затем еще, потом еще. А что делать, время идет, а вам нужна квартира большей площади, или просто деньги, которые, как известно, должны работать.
Вы ругаетесь с агентством, но предоплата за его работу внесена. И подлинники правоустанавливающих документов у них в офисе. Поэтому, когда через несколько месяцев к вам, наконец, приходит долгожданный покупатель, вы готовы сбросить еще немного. Но тот все торгуется, вы сбрасываете еще, и когда тот, наконец, соглашается на покупку, с облегчением вздыхаете. И радуетесь, что сбагрили вашу неликвидную недвижимость. И даже не подозреваете, что квартиру у вас купили по цене существенно ниже рыночной. Думаю, многие уже догадались, - вашу квартиру выкупил свой для агентства человек, и она скоро снова поступит в продажу. Только немного по другой цене.
Где вы ошиблись на это раз? Во-первых, вы отдали правоустанавливающие документы. Этого можно было не делать. На самом деле они нужны только на стадии переговоров агентства с потенциальным покупателем и подготовке к сделке, а до этого момента они вполне могут храниться у вас.
Во-вторых, никогда не давайте большой аванс. Эта сумма нужна агентству в основном на рекламу вашей квартиры, а это не так много. Обычно 300-500 долларов вполне достаточно, что бы риэлторы не оказались в минусе, если квартира не продастся.
В-третьих, следите за этой самой рекламой. Спрашивайте, где она публикуется, смотрите по какой цене. Или просто найдите людей, которым можно доверять. Такие, поверьте, есть.

Способ №6.
Вы продаете квартиру. Она рекламируется везде. Даже на вашем балконе висит яркий баннер, на радость соседей, сообщающий о продаже. И покупатели валят к вам толпой. Что бы это значило?
Все может быть очень банально. Цену квартиры занизили. Агент показывает ее многим и очень многим потенциальным покупателям, тем она нравится (за такую-то цену!), среди них происходит так называемый аукцион, в результате квартира продается намного дороже указанной в рекламе цены. Угадайте с трех раз, у кого в кармане оказывается разница?



 Способ 1422.
 Если вы хотите узнать все способы обмана при покупке и продаже квартир, можем вас разочаровать. Вы их никогда не узнаете. Пока вы читаете это текст, чей-то корыстолюбивый мозг изобрел еще один.
 Что же вам делать? Не продавать? Не покупать? Стать риэлтором самому?
 Жизнь по определению должна идти вперед. Риэлторов бояться – жить не там, где вы можете, не там и не в том, в чем вам нужно жить. На самом деле, честных риэлторов все же больше. Нужно только правильно их выбирать. 

ОХРАНА АВТОРСКОГО ПРАВА И СМЕЖНЫХ ПРАВ В ЦИФРОВОЙ СРЕДЕ.

ОХРАНА АВТОРСКОГО ПРАВА И СМЕЖНЫХ ПРАВ В ЦИФРОВОЙ СРЕДЕ.


XXI век станет столетием, в каком доминирующее положение во всех областях человеческой деятельности будет принадлежать результатам интеллектуальной деятельности. На конференции 2004 года, посвященной развитию электронной торговли в РФ, один из управляющих Министерства Российской Федерации по связи и информатизации отметил, «что в XXI веке электронная торговля с внедрением объектов авторского права станет основой обеспечения отношений меж участниками экономического рынка, и от того, как отлично мы научимся воспользоваться сиим инвентарем, будет во многом зависеть фурор наших экономических реформ и будущее положение нашей страны на мировом рынке». Законодателям практически каждой страны мира, где предусмотрена цивилизованная система правовой защиты авторского права и смежных прав на произведения и фонограммы, в той либо другой форме сейчас приходится сталкиваться не только с необходимостью приспособления уже имеющихся на данный момент правовых актов к предстоящему развитию технических средств сотворения и использования авторского права, но и с рассмотрением ряда совсем новейших, еще не получивших четкого определения, качеств охраны авторского права и смежных прав (цифровое интерактивное вещание, мобильное телевидение, компьютерные файлообменные сети, цифровые интеллектуальные сервисы).

Перевод в нежилой фонд

Перевод в нежилой фонд.

«Вечные вопросы».
 В настоящее время, бизнесу, стают интересны обыденные жилые квартиры, расположенные на первых этажах, в целях коммерческого использования данных объектов недвижимости. При всем этом собственнику грядущего «бизнес-помещения» нужно перевести такую квартиру из жилого фонда в нежилой.

Проблемы застройщиков

Проблемы застройщиков

Сегодня не редки случаи, когда застройщики не способны по каким или причинам исполнить взятые на себя обязательства по гос регистрации права принадлежности участников долевого строительства на квартиру в уже готовом жилом доме. И это может длиться годами. Дольщики в итоге оказываются в положении заложников недобросовестных застройщиков и не могут полноценно стать собственниками, владея правами, указанными в ст. 218 ГК РФ.

адреса судов в Москве

адреса судов в Москве

Закон лишение родительских прав

Закон лишение родительских прав
Родительские права защищаются законом. Если ребенок в силу каких-либо причин оказался у третьих лиц (например, у деда или бабушки, тетки и т.п.) и они отказываются вернуть ребенка, родители вправе требовать возврата им ребенка по суду.
Однако суд, исходя из интересов ребенка,

Раздел совместно нажитого имущества

Раздел совместно нажитого имущества рассматривается судом независимо от расторжения брака.

Общей совместной собственностью супругов является имущество, нажитое супругами во время брака (если договором между ними не установлен иной режим этого имущества).

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а так же полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. Правила определения долей супругов в общем имуществе супругов при его разделе и порядок такого раздела устанавливаются семейным законодательством.

Рассмотрение дел о банкротстве

Рассмотрение дел о банкротстве

1. Дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом.

2. Если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, дело о банкротстве может быть возбуждено арбитражным судом при условии, что требования к должнику - юридическому лицу в совокупности составляют не менее ста тысяч рублей, к должнику - гражданину - не менее десяти тысяч рублей, а также имеются признаки банкротства, установленные статьей 3 настоящего Федерального закона.

3. Для возбуждения дела о банкротстве по заявлению конкурсного кредитора, а также по заявлению уполномоченного органа по денежным обязательствам принимаются во внимание требования, подтвержденные вступившим в законную силу решением суда, арбитражного суда, третейского суда.

Восстановление записи в реестре акционеров

Статья 44. Реестр акционеров общества

(в ред. Федерального закона от 07.08.2001 N 120-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1. В реестре акционеров общества указываются сведения о каждом зарегистрированном лице, количестве и категориях (типах) акций, записанных на имя каждого зарегистрированного лица, иные сведения, предусмотренные правовыми актами Российской Федерации.

2. Общество обязано обеспечить ведение и хранение реестра акционеров общества в соответствии с правовыми актами Российской Федерации с момента государственной регистрации общества.

3. Держателем реестра акционеров общества может быть это общество или профессиональный участник рынка ценных бумаг, осуществляющий деятельность по ведению реестра владельцев именных ценных бумаг (далее - регистратор).

В обществе с числом акционеров более 50 держателем реестра акционеров общества должен быть регистратор.

Об оспаривании решений общего собрания акционеров, совета директоров, генерального директора

В корпоративных  отношениях часто возникают случаи когда акционеры или участнику общества необходима защита его прав в том числе от неправомерных действий руководства компании, действующих недобросовестно и неразумно и нарущающих интересы других участников и акционеров.

Ответственность членов совета директоров (наблюдательного совета) общества, единоличного исполнительного органа общества (директора, генерального директора) и (или) членов коллегиального исполнительного органа общества (правления, дирекции), управляющей организации или управляющего

(ст.71 ФЗ "Об акционерных обществах")

1. Члены совета директоров (наблюдательного совета) общества, единоличный исполнительный орган общества (директор, генеральный директор), временный единоличный исполнительный орган, члены коллегиального исполнительного органа общества (правления, дирекции), а равно управляющая организация или управляющий при осуществлении своих прав и исполнении обязанностей должны действовать в интересах общества, осуществлять свои права и исполнять обязанности в отношении общества добросовестно и разумно.

(в ред. Федерального закона от 07.08.2001 N 120-ФЗ)

О взыскании убытков в связи с нарушением условий договоров

О взыскании убытков в связи с нарушением условий договоров

Исполнение решения арбитражного суда или решения суда общей юрисдикции является завершающей стадией судебного спора. И от того насколько профессионально будет осуществляться исполнительное производство зависит получит ли выигравшая суд сторона присужденные ей денежные суммы, получит ли она присужденное имущество и т.д.
В этом случае помочь взыскателю могут профессиональные юристы, которые знают не только законодательство об исполнительном производстве, но и реальную практику его применения службами судебных приставов.

Нарушение прав собственника

Нарушение прав собственника

Собственник вправе требовать устранения всяких незаконных нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Не исключено, что в данном деле (в зависимости от конкретных обстоятельств) следует заявить иск о признании права. Если же права указанной фирмы нарушены путем издания какого-либо правового акта "местной власти", то следует обратиться в суд с требованием о признании данного акта недействительным.

Расторжение договоров

Расторжение договоров

Юридические консультации адвоката по договорным обязательствам проводятся в соответствии со специализацией. Данный подход позволяет обеспечить высокий профессионализм и детальный подход на пути всего юридического сопровождения, начиная с юридического анализа документов и выработки правовой позиции, заканчивая представлением доказательств и ведению  процесса в суде.
Российское законодательство предусматривает расторжение договора как в судебном порядке, так и расторжение договора в досудебном порядке.

Взыскание задолженностей

Взыскание задолженностей

Основанием для взыскания убытков, при наличии между сторонами договорных отношений будет является их нарушение  т.е.  неисполнение или ненаждежащее исполнение условий договора. При этом не имеет значение вид договора, его форма и сфера действия, договаривающиеся стороны, является ли он публичным или нет, главное заключается в том, что нарушение договора приводит к неблагоприятным последствиям  для стороны  - несение ею убытков в любой форме.

Оспаривание действий (бездействий) государственных органов

Оспаривание действий (бездействий) государственных органов
Правила рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц определяются главой 24 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации и  главой 25 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации. Указанные дела рассматриваются по общим правилам искового производства с особенностями, которые предусмотрены данной главой.

Признание сделок недействительными

Признание сделок недействительными

Недействительные сделки различаются в зависимости от того, требуется ли для ее признания недействительной решение суда (оспоримая сделка) либо сделка является недействительной независимо от такого решения (ничтожная сделка). В том же время не исключается возможность предъявления исков о призвании недействительной также и ничтожной сделки. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Крупные сделки, налоговые споры

Заинтересованность в совершении обществом сделки

1. Сделки (в том числе заем, кредит, залог, поручительство), в совершении которых имеется заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа общества, в том числе управляющей организации или управляющего, члена коллегиального исполнительного органа общества или акционера общества, имеющего совместно с его аффилированными лицами 20 и более процентов голосующих акций общества, а также лица, имеющего право давать обществу обязательные для него указания, совершаются обществом в соответствии с положениями настоящей главы.